Wohneigentum wird unerschwinglich? Gut so!

Der Traum vom Eigenheim rückt in weite Ferne: Denn nur wenige können es sich noch leisten. Foto: Keystone/Alessandro Della Bella

Vor einigen Tagen gingen alarmierende Berichte durch die Schweizer Presselandschaft. Es hiess: Schweizer verdienen zu wenig Geld fürs Eigenheim. Da die Preise für Wohneigentum immer mehr steigen und gleichzeitig die Bestimmungen zur Vergabe von Hypothekarkrediten immer schärfer würden, könnten sich immer weniger Schweizer Wohneigentum leisten.

Alle diese Meldungen, die etwa im «Blick» oder in «20 Minuten» erschienen, bezogen sich auf eine Studie der Raiffeisenbank. Dort konnte man Folgendes lesen: In der Schweiz verlangen Banken normalerweise für einen Hypothekarkredit für selbst genutztes Wohneigentum, dass 20% des Kaufpreises aus Eigenmitteln finanziert werden. Gehen wir von durchschnittlichen Preisen für ein Einfamilienhaus mit fünf Zimmern aus, dann kostet dieses zurzeit durchschnittlich etwas mehr als 1 Million Franken. Demzufolge muss ein Haushalt etwas mehr als 200’000 Franken an Vermögen für einen Hypothekarkredit besitzen. Gemäss Zahlen der Eidgenössischen Steuerverwaltung liegt das Vermögen von 71 Prozent der Bevölkerung aber unterhalb dieses Schwellenwerts. Daraus kann man die Schlussfolgerung ziehen, dass sich 71 Prozent der Menschen kein Eigenheim mehr leisten können. Diese Zahl war auch in allen Medien zu lesen.

Unüberwindbare Hürden?

Nicht zu lesen in den Medien war hingegen, dass die Raiffeisenstudie diese Zahl in ihrer Studie stark relativiert. So sind beim Kauf von Wohneigentum meist zwei Personen beteiligt, wodurch sich das Haushaltsvermögen bereits verdoppelt. Und auch die vielen durch Erbschaften erlangten Vermögen erhöhen die tatsächlich vorhandenen Vermögen nochmals deutlich. In der Realität hat die Zahl von 71 Prozent somit kaum Bedeutung.

Doch die Raiffeisenstudie bringt noch eine zweite Zahl ins Spiel. Diese betrifft die sogenannte kalkulatorische Tragbarkeit. Möchte ein Schweizer Haushalt ein Einfamilienhaus für 1 Million Franken erwerben, muss er für die Hypothek von 800’000 Franken ein Jahreseinkommen von mindestens 176’000 Franken aufweisen. Erst ab diesem Einkommen ist sichergestellt, dass die im Rahmen der Selbstregulierung der Banken verwendeten kalkulatorischen Hypothekarzinsen von durchschnittlich 5% sowie je 1% des Belehnungswertes für Amortisation und Unterhalt nicht ein Drittel des Haushaltseinkommens übersteigen. Das Einkommen von 176’000 Franken wird aber von einer Mehrheit der Haushalte nicht erreicht. Die Tragbarkeitsregeln erweisen sich, wie die Raiffeisenbank schreibt, «als unüberwindbare Hürde für die meisten Haushalte».

Immobilienboom und horrende Preissteigerung

Nun mutet dieser Befund zunächst seltsam an. Sind Hypothekarkredite heute nicht so günstig wie noch nie und damit für immer mehr Menschen erschwinglich? Müssten sich dann nicht immer mehr Menschen ein Eigenheim leisten können? Die Antwort lautet: Grundsätzlich ja, aber wir befinden uns in einer schizophrenen Situation. Die tiefen Hypothekarzinsen haben in der Schweiz tatsächlich einen eigentlichen Immobilienboom ausgelöst. Die Summe aller ausstehenden Hypothekarkredite hat sich seit 2000 mehr als verdoppelt. Schweizer Haushalte sind deshalb mittlerweile durchschnittlich höher verschuldet als in allen andern Ländern.

Ein solcher Boom bei den Hypothekarkrediten führt logischerweise auch zu enormen Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt. So sind die Preise für Eigentumswohnungen in der Schweiz seit 2000 um rund 90 Prozent gestiegen und bei Einfamilienhäusern um etwa 80 Prozent. In neuralgischen Städten wie Zürich oder Genf war der Anstieg sogar noch wesentlich stärker. Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass die tiefen Zinsen durch höhere Preise wieder kompensiert wurden. Es ist heute nicht günstiger, Immobilien zu erwerben, als zu Zeiten, als die Zinsen zwar höher, aber die Preise tiefer waren. Gleichzeitig ist die Zahl der kreditwürdigen Kunden für Neuhypotheken immer mehr geschrumpft. Die meisten Menschen, die bei jetzigen Standards als kreditwürdig gelten und ein Eigenheim möchten, haben mittlerweile einen Hypothekarkredit.

Letztlich eben doch eine gute Nachricht!

Vor diesem Hintergrund wird auch verständlich, weshalb die Raiffeisenbank bestrebt ist, die Situation möglichst dramatisch darzustellen. Wenn die Mehrheit der Schweizerinnen und Schweizer den Traum vom Eigenheim nicht mehr verwirklichen kann, dann muss doch etwas getan werden! Und die Raiffeisenbank hat da auch einen Vorschlag. Man sollte sich überlegen, die Bedingungen zur Vergabe von Hypothekarkrediten, welche sich die Banken selbst auferlegt haben, wieder zu entschärfen. Dann gäbe es wieder mehr kreditwürdige Kunden, und das heute abgeschwächte Wachstum bei den Hypotheken könnte ungebremst weitergehen – im Idealfall mit Hypothekarkrediten der Raiffeisenbank.

Gute Idee? Nein! Dann würden die Immobilienpreise nämlich ebenfalls weiter ansteigen, und wir hätten bald eine spekulative Blase. In Wirklichkeit ist der Befund, dass sich weniger Menschen in der Schweiz ein Eigenheim leisten können, eine gute Nachricht. Sie deutet darauf hin, dass die Kontrollmechanismen bei den Banken tatsächlich funktionieren. Nur wenn an diesen festgehalten wird, lässt sich eine gefährliche Blase auf dem Immobilienmarkt in der Schweiz vermeiden.

81 Kommentare zu «Wohneigentum wird unerschwinglich? Gut so!»

  • Hansueli Wermelinger sagt:

    Die Hürden bei der Hypo-Vergabe trifft nur Private. Pensionskassen, welche derzeit bis zum Limit alle Optionen in Bezug auf Immobilien-Käufe ausnutzen und darüber hinaus (z.B. als Infrastruktur-Projekte getarnte Immobilien-Investitionen) drücken die Immobilienpreise nach oben, sodass wir Normalsterblichen es uns nicht leisten können, vom Eigenheim zu profitieren. Wenigsten können wir uns dann mit der Rente die teuren Mieten leisten – vorausgesetzt, es kommt kein Immo-Crash. Die Sicht, dass wir erst in eine Blase laufen, falls die Bestimmungen gelockert würden, finde ich blauäugig. Es ist schon von weitem zu sehen, dass alle Assets in einer Blase sind, ausgelöst durch die unnatürliche Minuszinspolitik weltweit. Das gab es noch nie: weltweite Blasen in allen Assets!

  • Anh Toàn sagt:

    Der Beitrag ist wirklich schwach: „Die Summe aller ausstehenden Hypothekarkredite hat sich seit 2000 mehr als verdoppelt. “ Ja, aber vielleicht gar nicht wegen den Hypotheken auf selbstbewohntes Wohneigentum, sondern vielleicht weil die Immobilienbesitzer, welche ihre Liegenschaften vermieten, ihre Eigenkapitalrendite erhöhen, indem sie sich mehr verschulden: Ich habe versucht, irgendwo Zahlen zu finden über den Anteil der Hypotheken auf selbstbewohntes Wohneigentum an den gesamten Hypothekarschulden: nun, ist nicht meine Aufgabe, nur ein bisschen mehr Tiefgang sollte ein Blogbeitrag haben: Wenn es schon „schlimm ist“, um den Bias des Artikels trivial zusammen zu fassen, dass die Hypotheken so brutal ansteigen, sollte man, bevor man Rezepte dagegen propagiert,

    • Anh Toàn sagt:

      nämlich die Restriktionen für Hypotheken für Wohneigentum, wenigstens recherchieren, ob tatsächlich diese so massiv zugenommen haben, und nicht die Hypotheken auf vermietete Immobilien. Ich vermute, letztere haben zumindest stärker zugenommen, als die Hypotheken auf Wohneigentum.

      • Anh Toàn sagt:

        47% der vermieten Wohnungen waren in der Schweiz 2018 im Privatbesitz gemäss Bundesamt für Statistik: Die Hypotheken auf diese Wohnungen gehören auch zu den Haushaltsschulden. Aus Sicht das Haushaltes sind es aber Schulden auf Anlagen. Idealerweise hat man das eigene Heim selbst finanziert, wie es in vielen Ländern als Ziel auf 20-30 Jahre gesetzlich vorgeschrieben ist. Für Renditeliegenschaften ist 100% Eigenkapital falsch, es geht um Rendite und die lässt sich mit Einsatz von Fremdkapital erhöhen. Wenn die Banken Negativzinsen zahlen, erhöhen die doch lieber einem privaten Vermieter die Hypotheken, auf dass er sich noch mehr zum vermieten kaufe: Steigert die Rendite von beiden, win-win sozusagen.

        • Anh Toàn sagt:

          Oder die Banken erhöhen die Hypo des privaten Vermieters, um ihm eigene Anlageprodukte auf das frei werdende Eigenkapital zu verkaufen. Im Ansatz sieht man dies schon daran, dass jede Bank indirekte Amortisation über 3. Säle empfiehlt: Statt Hypo abzahlen, soll der Schuldner doch lieber ein Anlageprodukt kaufen, denn die Bank verdient dann an der Hypo und am Anlageprodukt. Und mit den Steuervorteilen, die man auf dieses Konstrukt im Ausgleich für das Geschäfts des Jahrhunderts das die Lebensversicherungen mit der 2. Säule machten (Inzwischen eher nicht mehr, aber ist auch ein neues Jahrhundert), ist die indirekte Amortisation (formell also keine Amortisation) für den Privaten zumindest in Betracht zu ziehen, die letzten 5-10 Jahre vor der Pensionierung, ist das ein „no brainer“.

  • nico cazzetig sagt:

    professor? von was eigenliebe des spiegelbildes? aber es ist vollkommen in ordnung mietzinsen von 3-4000 für löcher zu zahlen. mit einem solchen betrag lassen sich heutzutage schon einiges hypothekarkapital bedienen! und was quasi professor verschweigt mit seiner liebe zu den banken, dass seit 2008 die überschuldung nicht 2 fach ist sondern schon 3 fach, weltweit! da soll sich der super-überzahlte-hirni vielleicht weniger aus dem fenster lehnen , vielleicht wird es auch gut so sein wenn der aufruf erschallt, dass man die überbezahlten fachidioten aufknüpft !

  • Rolf Zach sagt:

    Wir haben die höchste Hypothekar-Verschuldung pro Kopf der Bevölkerung unter den Industrieländern der Welt, mit dem der geringsten Anteil von Wohneigentum in Europa (42 %). In der Euro-Zone ist der Anteil von Wohneigentum 66 % und es sind dies vor allem Deutschland mit 52 %, wo diesen Wert herunterzieht. Ebenso ist in der Euro-Zone Deutschland am meisten verantwortlich für die Steigerung der Immobilien-Preise. In der Schweiz erreichen wir den gleichen Spitzenwert wie in Deutschland und die sind gar glücklich darüber.
    Die Frage, ob wir diesen Schweizer Zustand als für unsere Verhältnisse opportun betrachten, kann man nicht nur vom Standpunkt einer Vermeidung einer Immobilien-Blase betrachten. Auf alle Fälle ist es negativ, was den Gini-Koeffizient betrifft.

    • Rolf Zach sagt:

      Warum zum Beispiel sind wir derart angewiesen auf hohe Löhne und bekommen trotzdem eine steigende Altersarmut? Wir haben im Vergleich zur Euro-Zone gute Renten, die sich aber laufend durch die idiotische Zweite Säule vermindern. Der Anteil der Mietzinsen ist bei unseren Konsum-Ausgaben zu hoch. Einwand dagegen: Wir verbrauchen pro Kopf ca. 45 qm Wohnfläche wie Deutschland, aber diese Zahl wächst nicht mehr und wird niemals die 75 qm
      Wohnfläche erreichen, die USA hat, obwohl unser
      Pro-Kopf-Einkommen etwas höher ist als in den USA.
      Etwas sollte man sich merken. Nicht belastetes Wohneigentum mit gutem Komfort und wenig Energiekosten wirkt direkt auf das übrige Geldeinkommen eines Haushaltes. Es erhöht deren Wert, was sich nicht im Pro-Kopf Einkommen eines Landes widerspiegelt.

  • Rolf Zach sagt:

    Das Risiko für den einzelnen Erwerber von Wohneigentum würde sich substanziell verringern, wenn wir vom System der Vergabe von Hypotheken in Form von Schuldbriefen auf das System der Gült übergeben würden. Bei einer Gült haftet nur die Liegenschaft an sich und nicht noch der Schuldner persönlich wie beim Schuldbrief.
    Die Immobilien-Krise von 2008 in den USA wäre um einiges schlimmer gewesen, wenn die Amerikaner unser System des Schuldbriefes gehabt hätten, sie haben nämlich das System der Gült. Man zahlt seine Zinsen nicht mehr und verduftet. Viele bringen nicht einmal den Hausschlüssel zur Bank.
    Auch ist das Insolvenz-Recht in den USA viel großzügiger ausgelegt als bei uns. Unter Bush junior wurde es eingeengt, auch ein Grund für die Krise 2008 und die heutige Unzufriedenheit.

    • Renata Rubina Rolischo sagt:

      Dieses System hätte viele Vorteile für Eigenheimbesitzer. Die Banken würden die Liegenschaften tiefer schätzen und finanzieren, da sie selber im Risiko stünden. Die Preise wären nicht dermassen durch die Decke gegangen. Die insgesamt vergebene Hypothekarkredit-Summe wäre tiefer. Wer ist also dagegen? Zusatzfrage: Hat dieser „Wer“, haben diese „Wers“, eine Lobby in Bern? Eben…

  • M. Cesna sagt:

    Schweiz, Schweiz und Schweiz!
    Nebenan gibts wesentlich günstigere Häuser, das muss auch mal gesagt sein.
    Die Schweiz leidet an einer schweren Kapitalismus-Krankheit, gekennzeichnet dadurch, dass alles teuerer als nebenan und immer noch teurer wird. Diese Krankheit wird irgendwann einen guten Teil der Bürger vertreiben, die diesen Kapitalismus nicht mehr bezahlen können oder wollen.
    Woanders kann man für 800 000 Franken ein halbes Dorf kaufen, hat dann seine Ruhe und immer noch Geld für die Renovation übrig. Hier gibts dafür eine Hütte mit Lärm und Nachbarschaftsbelästigung.

    So bleibt dem Grossteil der Schweizer halt hier nur, eigentlich besitzlos zu sein und so zu leben. Geld ist übrigens ein Übergangswert und nach der nächsten Inflation futsch.

  • rene merlo sagt:

    ich bleibe bei der meinung, dass derzeit die immobilienpreise in der schweiz tief bis sehr tief sind! ist bei dieser untragbaren tragbarkeitsberechnung auch nur logisch. der ganze markt wird regulatorisch tief gehalten. wer kann, soll heute noch kaufen. nochmals meine überlegung: den käufer einer liegenschaft zu einer festhypo über mind. 15 jahre von derzeit 0,85%, zwecks eigener sicherheit wie auch des gläubigers, verpflichten. überschüss zu 1/3 des einkommens zwangsansparen. die 20% dienen der volatilität der immopreise. sollten diese aus unerklärlichen gründen um >20% ausfallen, kann das eigenheim problemlos einem interessenten angedient werden. risiko ist überschaubar. DIE IMMOPREISE BEFINDEN SICH DERZEIT AUF DEM NIVEAU VOR DEM IMMOCRASH IM JAHRE 1992. die aktienmärkte aber viel höher.

  • Geert sagt:

    Die Tragbarkeitsrechnung der Banken ist völlig lächerlich. Die Miete bezahlen kann man seit Jahrzehnten problemlos , aber genau gleichviel für die Hypothek gilt als „nicht tragbar“. Ich habe zum Glück mein Haus andersweitig finanzieren können, ohne Bevormundung durch ein Institut, das in sonnigen Zeiten einen Regenschirm anbietet, der bei Regenwetter wieder eingezogen wird.

  • Hans Hemmi sagt:

    Endlich ein vernünftiger Artikel mit fundierter Begründung zur unerwünschten Hypothekenblase. Einige Kommentatoren beklagen, dass die Sicherheitsvorgaben, wie von Raiffeisen gewünscht, zu hoch seien und eine Versklavung der Mieter bedeute ist Angesicht der 2003’er Ereignisse am US-Hypothekenmarkt unverständlich. Faennie Mae und eine zweite, die von der Regierung gesponserten Hypothekenbanken, für ärmere Schichten ohne genügend Kapital, würden in der Krise der 30‘er gegründet um einen Grossteil der Bevölkerung vor dem Verlust ihrer Eigenheime zu bewahren. Diese Notübung mit Bundesgeldern war ein Erfolg, weshalb die Banken 1968 öffentlich wurden. Das Prinzip, dass bei steigenden Zinsen auch in Einkommen steigen würde hat sich jedoch 2003 als Trugschluss erwiesen. Das wäre heute wohl auch so.

  • Claude Fontana sagt:

    Ich habe eine IV-Minimalrente und ca 25000 eigenkapital. Bin ich damit Kreditunwürdig genug für die Kreditvergabe der Raiffeisen? ich meine, die wollen doch irgendwann mein Häuschen, oder?
    Gegenvorschlag: wenn ich sterbe vermache ich es Ihr. Deal?

  • Leon Stoeckli sagt:

    Bei diesen Szenarien geht ein Apekt immer vergessen, nämlich die Arbeitslosigkeit. Was passiert, wenn es mal eine längere Rezession gibt? Bei 10% Arbeitslosigkeit und Lohndruck bei den noch bestehenden Arbeitsverhältnissen fällt die Berechnung auch mit dem heutigen Modell in sich zusammen.

  • peter müller sagt:

    Herr Binswanger hat recht, dass Herr und Frau Schweizer eine rekordhohe Verschuldung aufweisen. Nur sollte man dann auch die ganze Geschichte erzählen. Herr und Frau Schweizer haben nämlich auch rekordhohe Sparguthaben und viele Immobilienbesitzer könnten problemlos einen grossen Teil ihrer Schulden amortisieren. Sie tun dies aber nicht, weil die Schweiz steuerliche Anreize setzt, Schulden zu machen (das System von Eigenmietwert und Steuerabzügen für Hypothekarschulden und Liegenschaftsunterhalt). Will man die Verschuldung reduzieren sollte man als erstes mal die steuerlichen Anreize zum Schuldenmachen beseitigen.

    • Alfred Bosshard sagt:

      Das Märchen ist nicht auszurotten. Bitte Herr Müller, rechnen Sie. Die Abgabe an die Bank für den Hypothekarzins ist immer höher wie die dadurch vermiedenen Steuern. Bei Gutverdienenden ca 60%.

  • peter müller sagt:

    Herr Binswanger propagiert wieder die Leibeigenschaft, wo ein Heer von Mietern einem erlauchten Kreis von schwerreichen Immobilienspekulanten einen immer grösseren Anteil des Monatslohns abliefert. Und weil sie nicht mehr wissen, wo sie die Millarden, die sie von ihren Leibeigenen erhalten, investieren sollen, ziehen die Spekulanten damit in der Pampa tausende von Wohnblöcken hoch, für die keine Nachfrage besteht. Sehr wahrscheinlich hoffen sie dann auf massive Zuwanderung, damit ihre Kaninenchställe auch Gewinn abwerfen und im Herbst wählen sie dann FdP und SVP. Fragen Sie mal den Gemeindepräsidenten von Huttwil, was er von dem von Ihnen propagierten Modell hält, Herr Binswanger.

    • R. Wenger sagt:

      Nie würde ich meine schöne, komfortable Mietwohnung gegen ein Eigenheim tauschen. Wenn ich unmögliche Nachbarn bekomme, oder vor der Nase einen Riesenbau, ziehe ich problemlos weiter. Grössere Reparaturen übernimmt der Vermieter. Das dadurch freibleibende Kapital lege ich in Immobilienaktien an. Der Ertrag davon dämpft die Mietkosten.

      • Claude Fontana sagt:

        Ich wohne in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, Das verhältnis zum Vermieter ist…Distanziert. und der Besitzer der Wohnung über mir vermietet dieser ca. alle 2 Jahre an jemand neues.

      • Geert sagt:

        Nie mehr würde ich meine schönes Haus gegen eine Mietwohnung mit nachts herumtrampelnden Obernachbarn, streitenden Linksnachbarn und 3 frühmorgenaktiven, ritalinbedürtigen Rechtsnachbarnnachkommen tauschen. Von den Waschküchen-Kriege noch nicht mal angefangen. Wenn ich eine Wand herausreissen, einen anderen Bodenbelag oder meine Decke froschgrün streichen will, muss ich keiner fragen. Die Kosten belaufen sich, Unterhalt eingerechnet, auf etwa die Hälfte der vorherigen Miete. Statt also Leute wie Sie zu finanzieren (Immobilienaktien), machen wir uns jetzt schöne Ferien.

  • Danièle Fayet sagt:

    Ich muss immer wieder lächeln beim Begriff „Eigen“heim. Die meisten Eigenheimbesitzer haben 20 % des Preises selbst aufgebracht, 80 % müssen sie abstottern in Form des Hypothekarzinses und aber der Amortisation. Also haben sie Schulden. Das „Eigen“heim gehört vor allem der Bank. Ich bewohne seit 15 Jahren glücklich dieselbe Mietwohnung und muss mich um keine weiteren Kosten kümmern. Kundenfreundliche Hausverwaltung zusätzlich.

    • Geert sagt:

      Ich lächle gerne zurück. Denn im Gegensatz zu Ihrer Mietwohnung gehört das Haus irgendwann tatsächlich mir, und die Zahlungen hören auf.

      • Hansueli Wermelinger sagt:

        Das Haus gehört irgendwann der Bank, wenn man nicht mehr als 40% Eigenkapitalquote hat. Bereits eine 20%-Korrektur, was wirklich nicht viel ist nach 80% Anstieg in 20 Jahren, lässt einen Totalverlust entstehen, wenn man nur 20% EK hat.

        • Renata Rubina Rolischo sagt:

          Wenn man nicht verkauft oder verkaufen muss, entsteht auch kein Verlust, also es wird keine realisiert.
          Wer also einen Grossteil bezahlt/abbezahlt hat, und nicht umziehen will, dem können die „Markt-„Preise (was es für Immobilien eh nicht gibt) egal sein.

  • peter müller sagt:

    Uiuiui und das von einen Professor. Die Blase, die sich bildet, die 80’000 leer stehenden Wohnungen, die kommen nicht von den Familien, die sich gerne eine eigene Wohnung kaufen möchten. Die kommen von den institutionellen Anlegern und Immobilienspekulanten, die im aktuell tiefen Zinsumfeld nicht mehr wissen, wo sie ihre Milliarden parkieren sollen. Gebaut wird dann dort, wo keine Nachfrage besteht. Wer selber eine Wohnung oder ein Haus bewohnen möchte, der baut oder kauft in der Regel bedarfsgerecht, was man von Immobilienspekulanten nicht im Geringsten behaupten kann. Und dass sich Herr Binswanger dafür einsetzt, dass die Menschen in der Schweiz möglichst Mieter bleiben und damit irgendwelche Spekulanten alimentieren sollen, stösst mir auch ziemlich sauer auf.

    • Anh Toàn sagt:

      „Wer selber eine Wohnung oder ein Haus bewohnen möchte, der baut oder kauft in der Regel bedarfsgerecht,…“ Er baut oder kauft gerecht für seinen Bedarf, seine persönlichen Bedürfnisse und Vorlieben und riskiert damit, zu viel zu zahlen, etwas zu kaufen oder zu bauen, dass der Markt nicht will, falls er mal verkaufen muss, weil sein Bedarf ändert: Und dann sitzt er auf ziemlich heftigen Verluste. Ich sehe genau da die Gefahr für Käufer zum selber bewohnen: man zahlt einen Liebhaberpreis für ein XY Objekt, weil man es aus persönlichen Bedürfnissen halt lieb hat, für einem selbst alles passt. Darauf muss sorgfältig achten, wer kauft für Eigenbedarf.

  • Christian sagt:

    Gut so ? Finde ich auch !

    • peter müller sagt:

      Wer Angst von Blasen hat, der sollte in erster Linie mal die Exzesse der Spekulanten und institutionellen Anleger bekämpfen. Und wem die Verschuldung der Immobilienbesitzer nicht passt, der sollte zuerst mal die steuerlichen Anreize zum Schuldenmachen beseitigen, sprich Eigenmietwert, Steuerabzug für Immobilienschulden und Unterhalt.

  • Bernhard Sidler sagt:

    Bei einer starken Korrektur der Finanzmärkte droht ein Kollaps der durch die Zentralbanken forcierte Blasen-Ökonomie. An den Aktien- und Immobilienmärkten droht ein böses Erwachen. Viele Firmen, Staaten aber auch Private würden auf ihren gigantischen Schuldenbergen sitzen bleiben.

  • Dennis Bircher sagt:

    Typisch einseitige Analyse eines Ökonomen (wahrscheinlich selber Hauseigentümer). An die Menschen denkt er nicht, an ihre Träume, Ideen und Wünsche. Und von einem Eigenheim für sich und ihre Familie träumen sehr, sehr viele. Es tut einer Gesellschaft alles andere als gut, wenn dieser Traum für viele unerreichbar wird. Sündenböcke sind da schnell gefunden (Ausländer, Banken, Reiche etc.). Die Märkte sind vielleicht beruhigt, wenn sich nur noch wenige Wohneigentum leisten können. Die Menschen aber keineswegs.

  • Richard Keller sagt:

    Herr Binswanger argumentiert ganz im Sinne der Superreichen sowie der Unternehmen. Kleinverdiener sollen über nur Mieten dürfen. und wohl am besten in kleinen Ställen wohnen.

    • Biit sagt:

      Herr Keller, in ihrem Satz fehlt noch ein Wort: „überteuert“ Mieten dürfen. Damit diese nie auf ein Eigenkapital kommen, dass ihnen Eigenheim ermögliche würde.

    • Peter Rohner sagt:

      Aus meiner Sicht sind die 176‘000 Einkommen falsch berechnet. Meine Berechnungen ergeben „bloss“ 144‘000, und schon wird der Liegenschaftserwerb für Doppelverdiener relativ leicht möglich.

      6% von 800‘000 = 48‘000
      48‘000 x 3 = 144‘000 (Bruttolohn)

      Oder ist mit Haushaltseinkommen etwa der Nettolohn gemeint? Wenn ja, mit welchem Steuersatz wird da gerechnet? Wie kann man beim Beschreiben dieser Regeln nur so schwammig sein?

      • Timon Burkhart sagt:

        Kalk. Zinskosten: 800’000 x 0.05 = 40’000
        Nebenkosten: 1’000’000 x 0.01 = 10’000
        Amortisation: 667k = 1. Hypothek; 133k = 2. Hypothek -> 133’000 / 15 = 8’867
        Total kalk. Kosten: 58’867
        58’867 x 3 = 176’600

        • Peter Rohner sagt:

          Danke! Das ist mal eine konkrete Antwort! Bin beeindruckt!

          Amortisieren in 15 Jahren! Künstlich erzeugte Eile (bei den noch lange geltenden tiefen Zinsen sowieso). Bei mir waren es noch 20 Jahre (Start der Hypothek im Jahr 2001). — Bemitleidenswert, wer heute Wohneigentum erwerben will.

    • Claude Fontana sagt:

      Das erinnert mich an ein Haus in dem ich mal Unterschlupf in einer WG bekam. Da schlief ich im Wohnzimmer, und konnte die Sterne durch Risse in der Wand sehen. irgendwie heimelig, so unter 3 Wolldecken und einem Duvet. Bei 6 grad im Winter.

  • Tony Patt sagt:

    Hmm. Aber es geht nicht nur um Nachfrage, sondern Angebot auch, oder? Wenn mehr Leute Immobilien kaufen statt mieten, wobei die Kaufpreise leicht steigen, die Miete leicht sinken, würde man erwarten, dass viele von den jetzigen Mietobjekten als Eigentumswohnungen oder -häuser verkauft würden. Das heisst: die Anzahl von Eigentumsobjekten würde steigen, von Mietobjekten schrumpfen. Dieses Effekt würde eine Gegenwirkung haben, und die Preise stabilisieren. Und, mehr Leute würde ihre Träume erfüllen können, was auch nicht so schlecht ist, oder?

  • Jan sagt:

    Es ist nach wie vor erreichbar. Ein Doppelverdienerpaar, welches sich ein Hauskauf zum Ziel setzt, kann in 10 Jahren Problemlos 250k ansparen. Und wenn das nicht reicht, spart man halt noch 5 Jahre länger, dann klappt es auch mit der Tragbarkeit. Aber es ist halt eine Frage der Priorität. Mit „ich will alles und sofort“ kommt man hier nicht weiter. Auch weil mit dieser Einstellung das Geld für Leasingraten von viel zu teuren SUVs und zum Abzahlen von Kleinkrediten anstatt für das Einzahlen auf das Sparkonto gebraucht wird.

    • Stef sagt:

      Genau so ist es.

    • Ralf Schrader sagt:

      10 Milliarden Menschen können nicht in Eigenheimen oder kleinen Mietshäusern (< 100 Wohnung) leben. Ein Mensch kann nicht mehr als 1qm Grundfläche für sich in Anspruch nehmen. Häuser unter 12 Etagen sind unmoralisch, sind Platz- und Ressourcenverschwendung. Selbst wenn man Milliardär wäre sollte die Moral Wohneigentum kategorisch ausschliessen.

    • Claudia Rohrer sagt:

      Es geht ja nicht ums ansparen, sondern ums verdienen.
      Ein Durchschnittliches EFH im Kanton Zürich Kostet 1.44Mio, Sie müssen also 1.14Mio aufnehmen wenn sie 300kFr Cash übrig haben, und dafür müssten sie so ungefähr 220k verdienen. Das macht man nicht „mal eben“.

      • Maik Müller sagt:

        Genau das sagt Jan ja. 300k in 15Jahren, bei zwei Personen, ist < 900.00 im Monat. Sollte bei vielen drin liegen, wenn sie wirklich wollen. Ich verdiene momentan 4000.00 und mach mehr auf die Seite.

  • Henri Muller sagt:

    Dass die Hürden für den Erwerb von Immobilien hoch sind, scheint mir nicht allzu schlecht. Viel schlimmer finde ich, dass Immobilienbesitzer, die «es geschafft haben», viel günstigere Wohnkosten haben dank der supertiefen Hypozinsen. Eine Frage würde mich da interessieren: Inwiefern könnte der Effekt der Steuerprogression, der die hohen Einkommen deutlich stärker zu Kasse bittet, durch die tiefen Wohnkosten für Gutverdienende (die eben die Hürden zum Erwerb von Immobilien überwunden haben) wieder kompensiert werden? Der Immobilienmarkt als Umverteilungsmaschine von unten nach oben?

    • Hansueli Wermelinger sagt:

      Die Hürden für den Erwerb von Immobilien sind nur für Private hoch. Institutionelle Anleger können ohne diese Hürden kaufen, allen voran Pensionskassen. Also die PK’s kaufen sich aufgrund der Negativ-Zins-Situation Immobilien, was die Preise treibt, sodass sich der Pirvate, dem die Latte sogar noch etwas höher gelegt wird, sich diese nicht mehr leisten kann, damit er später eine Rente bekommt, mit der er sich die Mieten der überteuerten, von den PK’s in die Höhe getriebenen Immobilien, leisten kann. Irgendwie lustig.

  • willi mosimann sagt:

    Herr Mathias Binswanger, was soll an der aktuellen Situation so gut sein (gute Nachricht)? Lesen sie mal den Artikel von Patrizia Laeri, der zeigt wenigstens Möglichkeiten auf und zementiert nicht nur das Heutige.

  • Roger sagt:

    Meiner Meinung nach müsste der Boden bzw. das Land verstaatlicht werden und jeweils (wie in England) für jeweils 99 Jahre verpachtet werden, weil das Land der Allgemeinheit gehört. So könnte man der Spekulation einen Riegel schieben. Die Vermietung von Wohnungen als Business (AirBnB, Businessappartments etc) gehören stark reguliert, wenn nicht verboten. Kein europäisches Land hat einen so kleinen Eigentumsanteil wie die Schweiz, deshalb muss das Mietgesetz auf keinen Fall gelockert werden, wie das gewisse bürgerliche Parteien fordern.

    • Rolf Zach sagt:

      Man vergisst ständig, in der Schweiz haben die reinen Erwerbskosten für das Bauland wahrscheinlich den höchsten Prozentsatz in Europa erreicht und dieser wird sich wahrscheinlich um die 40 % im Durchschnitt bewegen, bei guter Lage sowieso. Bauobjekte mit guter Lage gibt es mehr durch unseren flächendeckenden Ausbau des öffentlichen Verkehrs und der Bevölkerungszunahme auf 10 Millionen Menschen (heute 8,6 Millionen), die zu einer Verstädterung des Schweizer Mittellandes führen.
      Wir haben wohl die Gewinnsteuer auf Immobilien, aber wir werden nie etwas unternehmen gegen das Horten von Bauland und unsere Kommunen sind nicht gewillt als Wohnungseigentümer tätig zu werden. 45’000 Wohnungen in der ganzen Schweiz gehören den Kommunen, davon allein die Stadt Zürich 15’000.
      Ein Skandal!

  • Robert Walpole sagt:

    Binswanger hat schon recht. Ein Boom bei den Immobilienpreisen ist per se schlecht. Es ist eine Binsenwahrheit, dass Blasen nicht nur platzen können, sondern unweigerlich platzen werden.
    Man darf sich nichts vormachen. Die Wirtschaft ist insgesamt aufgeblasen – eingeschlossen der Staat. Vieles läuft auf Pump. Auch beim Staat.
    Es ist zu befürchten, dass der Traum vom Eigenheim als kleinbürgerliches Ideal ein Intermezzo war. Basierend auf der Illusion, dass alle alles können.

  • Ruedi.Ballmer sagt:

    Anders gesagt: Nicht die regulatorischen Hürden sind zu hoch, sondern die Preise.

  • Hans Meier sagt:

    Gut so, dann steigen die Preise und die Mieten!

  • Ralf Schrader sagt:

    Psychologisch, moralisch und gesellschaftlich ist Wohneigentum ausserordentlich hinderlich. Es schafft immobile Abhängigkeiten. Man sollte so leben, dass man den Haushalt innert 2h auflösen und in weiteren 2h einen neuen aufbauen kann. Die Sesshaftigkeit hat dem Menschen einen kurzzeitigen Vorteil verschafft, erkauft durch die Strafe der Klassengesellschaft und zwischenzeitlich völlig aufgebraucht.

    Der Mensch der Zukunft ist wieder besitzloser Nomade.

    • Marcus Ballmer sagt:

      Immobilien sind mobiler, als gemietete Räume. Und Sesshaftigkeit war die Voraussetzung für die Entwicklung der Menschheit überhaupt. Ihre Zukunftsvisionen sind nicht mal Visionen, sondern einfach nur Quatsch.

      • Markus Müller sagt:

        Sesshaftigkeit war sicher nicht die Voraussetzung für die Entwicklung der Menschheit. Es gibt den heutigen modernen Menschen sehr viel länger als die Sesshaftigkeit. Seit wir sesshaft sind hat sich das Gehirnvolumen das erste mal leicht zurück entwickelt.

        • Marcus Ballmer sagt:

          Sesshaftigkeit gibt es seit den Höhlenbewohnern und Pfahlbauern.

          • Ralf Schrader sagt:

            Der Homo sapiens sapiens beginnt vor 70’000- 120’000 Jahren mit den Anfängen der menschlichen Kultur. Sichtbar wird das an Begräbnissen.

            Die ersten festen Siedlungen werden im heutigen Anatolien vor ca. 11’000 Jahren gebaut, 5’000 Jahre später werden Siedlungen und eine erste Stadt in Mesopotamien typisch. Diesen Zeitpunkt nennt man die neolithische Revolution, den Beginn der systemischen Sesshaftigkeit.

            Der Kulturmensch war also 10x so lange Nomade, als er sesshaft war und tatsächlich ging die neolithische Revolution mit einem Rückschlag der biologischen Evolution einher. Die Menschen wurden kleiner, schwächer, das Hirnvolumen ging zurück.

            Der zukünftige Mensch wird wieder als Nomade leben. So sehen es viele Kulturwissenschaftler in Anlehnung an Jean-Jacques Rousseau.

    • peter müller sagt:

      Sie sollten nicht von sich auf die Allgemeinheit schliessen. Und wenn sie als Leibeigener von Immobilienspekulanten (sprich Mieter) durchs Leben gehen wollen: bitte. Ich lieber nicht.

    • Anh Toàn sagt:

      @Ralf Schrader: Man kann Wohneigentum auch verkaufen und woanders welches erwerben: habe in meinem Leben schon 6 Wohnungen/Häuser gekauft, und 3 verkauft und das vierte wird nächsten Monat verkauft: Dann haben wir wieder etwas in der Schweiz und etwas in Saigon.

      Schwierig ist auch hier die Finanzierung: Eigentlich will man zuerst kaufen, dann umziehen, vielleicht vorher noch etwas renovieren, und dann verkaufen: Dann sagen die Banken auch, die Tragbarkeit (für 2 Objekte!) sei nicht gegeben, zu sagen, man will ja auch nicht zwei Objekte auf Dauer tragen, hilft nicht, das Formular sieht sowas nicht vor: Bei mir haben meine Eltern geholfen mit der Überbrückungsfinanzierung für die Zeit, wo wir zwei Objekte haben.

      • Hansueli Wermelinger sagt:

        Na ja, ist wie bei Termingeschäften. Ich kann ja dem Broker auch nicht sagen, dass ich meine USD/CHF-Positon mit Hebel 5 behalten möchte und gleichzeitig noch USD/JPY gleicher grösse kaufe, wenn ich ihn beschwöre, dann irgendwann den USD/CHF schon wieder zu verkaufen. In diesem Moment hat man zwei Risiken und damit ist die Marge oder anders ausgedrückt die Anforderung für Hypothekarvergabe doppelt so hoch. Was ist daran falsch?

        • Anh Toàn sagt:

          „Was ist daran falsch?“ Dass Ihr Broker Sie nicht nach Ihrem Einkommen fragt wenn Sie eine Position kaufen und nur nach dem notwendigen Eigenkapital. Wir haben rund 65% Hypo, solange wir zwei Objekte haben, danach fast keine mehr.

          • Anh Toàn sagt:

            Es wäre einfacher gewesen, eine Hypo zu bekommen, wenn wir gesagt hätten, wir wollten das vorher selber bewohnte Objekt vermieten, dann hätten die Mieteinnahmen daraus zusätzlich Einkommen generiert für die Tragbarkeit der Hypo aufs Eigenheim. Dann hätte sich der Banker gefreut etwas Geld loszuwerden und noch Zinsen zu bekommen, statt Negativzinsen zu bezahlen, es hätte in seine Formulare gepasst.

          • Hansueli Wermelinger sagt:

            Das was Sie beschreiben zeigt ja die Lücke auf, wo die Banken die Risiken nicht sehen (wollen?). Wer also zwei Immobilien hat, also faktisch doppeltes Risiko, jedoch Mieteinnahmen, der erhält den Zuschlag. Wie krank ist das denn? Genauso verhält es sich mit Immobilien, die mit verpfändeten 3. Säulen finanziert werden. Also ein Hebel auf Immo, finanziert mit Risikokapital. Ein Wunder, wie lange das bereits gut geht.

  • Zufferey Marcel sagt:

    Als ich meine Wohnung vor gut 10 Jahren kaufte, waren die Interessenten hauptsächlich Familien mit Kindern. Kürzlich habe ich meine Wohnung wieder verkauft. Dieses Mal kamen die Interessenten ausschliesslich aus dem oberen Mittelstand oder weit darüber und wollten eine Renditeliegenschaft kaufen. Das nährt Anh Toàn’s Verdacht.

  • Anh Toàn sagt:

    Es tut not, dass die untere Hälfte der Bevölkerung Miete zahlt, wo bleibt sonst die Rendite in der PK für die obere Hälfte?

    • Cybot sagt:

      Die „Hälfte“ ist noch arg optimistisch. Es dauert nicht mehr lang, dann sind es die unteren 80-90%, die Miete zahlen. Mit den Fr. 176’000 Einkommen aus dem Beispiel ist man schon ziemlich nah an den obersten 10%, und ein Haus oder eine Wohnung für eine Million überhaupt zu finden, ist in vielen Gegenden eine reine Illusion. De facto braucht man noch deutlich mehr Einkommen, um sich eine neuere Wohnung oder gar ein Haus leisten zu können.

      • Marcus Ballmer sagt:

        Umgekehrt: eine Haus oder eine Wohnung für eine Million finden Sie in der Schweiz in den meisten Gegenden. Sogar im Kanton Zürich.

        • peter müller sagt:

          Sicher, eine renovationsbedürfdige Bruchbude zwischen Rangierbahnhof und Autobahn findet sich immer und überall für weniger als 1 Mio.

          • Geert sagt:

            Meine „renovationsbedürfdige Bruchbude“ liegt zwischen einem schönen Bach und dem Mühlekana. Aber zugegeben, ich habe grosses Glück gehabt, dass das Land nicht für Pferde geeignet ist…

      • Stef sagt:

        Viele Leute könnten sich Wohneigentum leisten, aber meist scheitert das an der Unfähigkeit, sich anderweitig materiell einzuschränken und an völlig überzogenen Ansprüchen an die Immobilie.

        • Anh Toàn sagt:

          Durchschnittlich erzielt man mit Wohnliegenschaften in der Schweiz eine Bruttoanfangsrendite von 3.5%: Ein Wohnung, die 2’000 Miete (exkl Nebenkosten) kostet, kann man also für etwa 600’000 erwerben. Dann kostet sie noch 1% Hypozins + 1% Unterhalt, macht pro Monat 1’000.00. Also die Hälfte.

          Die 3.5% habe ich in einem Artikel der NZZ gefunden, der rät, man sollte 5% haben, aber das ist utopisch, mir scheinen die 3.5% sogar kaum mehr erzielbar, aber auch mit 3% ist kaufen deutlich günstiger als mieten.

          Die untere Hälfte hat ohnehin nichts zu verlieren, die würde kaufen und sagen, geht es gut, habe ich gespart, geht es schlecht, gehe ich halt pleite: Wer arm ist, muss spekulieren, wusste Kostolani.

          • Anh Toàn sagt:

            Die Regeln sagen, die können es sich nicht leisten, die sollen mehr Miete bezahlen, weil sie arm sind, damit die reicheren einen Ertrag auf ihr Vermögen erhalten. Und sonst gehen noch die Banken pleite in einer Immobilienkrise, das würde die Armen auch kaum direkt belasten, aber die, welche viel auf der Bank haben.

          • Anh Toàn sagt:

            Das Problem ist dabei meistens nicht mal das Eigenkapital, sondern die Tragbarkeitsberechnung: Hätten wir ein Gült System, würde niemand Tragbarkeit berechnen, die Banken würden einen kleineren teil des Marktwertes beleihen, was die Preise dämpfen würde, da die Reichen mit weniger Hebel arbeiten müsste. Zu meiner Behauptung, dass die Banken weniger Hypo geben würden in einem Gültsystem: Als ich in Verbier lebte, sagten die Banken bei Ausländern, die eine Zweitwohnung erwerben wollten, wir können die finanzielle Situation des Schuldners nicht wirklich beurteilen: Dann gibt’s 50%, so viel geben wir aufs Objekt.

          • Anh Toàn sagt:

            Das war ein Zweitwohnungsmarkt, die gelten als volatiler, in einer durchschnittlichen Stadt würden die mit einem Gültsystem, also ohne persönliche Haftung (ausser dem investierten Eigenkapital) des Schuldners, wohl etwa 60%, maximal 70% geben: Soweit ich weiss erlauben die Regeln für vermietet Liegenschaften noch immer 90% Hypo. Wer Liegenschaften erwirbt, um sie zu vermieten, hört nicht, seine Mieter könnten die Miete nicht mehr tragen, wenn die Hypozinsen auf 5% steigen.

          • Anh Toàn sagt:

            Ausserdem erscheint es mir absurd, 5% Hypozinsen mit aktuellen Löhnen zu vergleichen: 5% Hypozinsen kann es durchaus geben, vielleicht, wenn auch unwahrscheinlich, bald einmal, aber nicht ohne Inflation und Inflation gibt es nicht ohne steigende Löhne:

            Es geht nicht darum, die untere Hälfte vor Fehlern zu schützen, sondern die Vermögen der oberen Hälfte zu erhalten und zu vermehren.

          • Anh Toàn sagt:

            Nebensächlich aber dennoch absurd an der starren Tragbarkeitsberechnung: Ein kinderloses Paar erhöht die Tragbarkeit, indem es sich zwei Kinder anschafft: dann gibt’s mehr Einkommen dank Kinderzulagen und dann ist mehr Hypo tragbar als ohne Kinder!

          • Hansueli Wermelinger sagt:

            Das ist nur eine einseitige Betrachtung. Wenn man eine Liegenschaft kauft, ist man dem Markt ausgesetzt. Ich muss damit rechnen, dass die Preise auch mal nach unten gehen. Von dem aktuellen Niveau aus würde also eine 10%-Korrektur bei Ihrem Wohnungsbeispiel einen Buchverlust von 60’000 ergeben. In diesem Fall muss man der Bank nachschiessen. Geht das nicht, wird das Objekt zwangsversteigert. Wenn dies mein Nachbar ist, den es betrifft, klopft die Bank auch bei mir an und will mehr Einlagen. Inzwischen ist der Preis weiter gefallen, weil ein anderer Nachbar verkaufen musste, etc., etc.

          • Anh Toàn sagt:

            Ja, eine Kurskorrektur gibt einen Verlust und wenn die Preise steigen, gibt es einen Gewinn.

            Zur Zeit kann man pro Jahr rund 1% des Wertes verlieren um auf Dauer gleich viel zu bezahlen, wie die Mieter. So billig war Kauf verglichen mit Miete noch nie. Vor der letzten Krise in den 80ern, musste man mindestens 1% pro Jahr Gewinn haben, damit Kaufen billiger war als Mieten.

          • Hansueli Wermelinger sagt:

            Na ja, Kurskorrekturen verlaufen selten so, dass sie auf 10 Jahre 1% korrigieren. Meist geht es 20-30% runter in kurzer Zeit, spült all jene raus, die zu wenig kapitalisiert waren und dann steigt es wieder – allerdings ohne die, die am Schluss aufgesprungen sind. Es geht darum, genügend EK zu haben, sonst ist der Hebel zu gross, das kennen alle Futures-Day-Trader.

      • Anh Toàn sagt:

        @Cybotz: Die obersten 10% sind nicht nur Eigenheimbesitzer, die besitzen meistens vermietete Immobilien.

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