Wie Sie im Alter Ihr eigenes Haus behalten

Wer leerstehende Wohnräume besitzt, sollte diese vermieten: Ein Rentner reinigt sein Haus. Foto: iStock

Ich wohne in einem Reihenhaus und werde 2020 pensioniert. Ich möchte die Hypotheken von rund 440’000 Franken bei der ZKB durch eine andere Bank ablösen lassen, da ich seit fünf Jahren ständig mit dem Wort «Tragbarkeit» konfrontiert werde. Meine AHV und Pension zusammen werden rund 4000 Franken pro Monat sein, zudem kann ich eine Dachwohnung für 1300 Franken vermieten, was ich derzeit aber nicht mache. Die Clientis würde die Hypotheken ablösen und mir 600’000 Franken Hypothek geben, davon müsste ich 80’000 Franken auf einem Konto zugunsten der Bank blockieren und verzinsen. Was meinen Sie dazu? E. G.

Da ich den effektiven Vorschlag Ihrer Bank nicht kenne, kann ich nur grundsätzlich Stellung nehmen. Anhand Ihrer Beschreibung gehe ich davon aus, dass man Ihnen eine Immobilienrente mit einer Umkehr-Hypothek vorgeschlagen hat, da Ihre Liegenschaft gemäss Ihren Angaben einen Wert von über einer Million Franken hat und die bestehende Hypothek klar unter 50 Prozent des Wertes liegt.

Solche Reverse Mortages sind zum Beispiel in Grossbritannien verbreitet und werden auch bei uns immer mehr ein Thema. Das Problem vieler Rentnerinnen und Rentner ist, dass sie so wie Sie zwar ein Haus oder eine Eigentumswohnung besitzen, in das sie viel eigenes Kapital investiert haben, gleichzeitig aber über eine zu geringe Altersrente verfügen, um die Hypothek zu bezahlen, falls die Zinsen einmal deutlich ansteigen. Bei der Berechnung der Tragbarkeit einer Hypothek im Alter gehen die Banken nicht von den aktuell rekordtiefen Hypozinsen aus, sondern von einem angenommenen Satz von mindestens 5 Prozent.

Wenn Sie derzeit eine Festhypothek mit einem Zins von vielleicht 1,2 Prozent haben, bezahlen Sie auf Ihren geliehenen 440’000 Franken einen geringen Zins von nur 5280 Franken im Jahr – oder 440 Franken pro Monat. Das können Sie auch nach der Pensionierung problemlos zahlen. Würde der Hypozins aber 5 Prozent betragen, müssten Sie der Bank für die gleiche Hypothek 22’000 Franken pro Jahr oder 1834 Franken pro Monat zahlen.

Angesichts Ihrer Gesamtrente von rund 4000 Franken würde es für Sie finanziell eng. Zusätzlich müssten Sie bei beiden Varianten auch noch die Unterhaltskosten von rund einem Prozent berücksichtigen. Indem Ihre bisherige Hypothek von 440’000 Franken auf 600’000 Franken aufgestockt würde, bekämen Sie mehr finanziellen Spielraum.

Mit dem zusätzlichen Geld würde zuerst der Hypozins zum Beispiel für die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre bezahlt. So geht die Bank nicht das Risiko ein, dass Sie die Zinsen nicht bezahlen. Den Rest des zusätzlichen Kapitals hätten Sie zur Verfügung und könnten allenfalls Ihre Rente aufbessern. Sie könnten somit einen Teil des Geldes, das Sie in Ihr Haus investiert haben, wieder für Ihr Alter liquid machen. Dafür bezahlen Sie mehr Zins und haben wieder eine höhere Schuld.

Ob ein solches Modell in Ihrem Fall Sinn macht, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen. Ich empfehle Ihnen aber zusätzlich, mit Ihrer bestehenden Bank das Gespräch zu suchen. Die ZKB, bei der Sie bereits eine Hypothek haben, verspricht nämlich ihren Kunden, auch nach der Pensionierung die Hypothek nicht infrage zu stellen.

Auf der Homepage der ZKB heisst es zu diesem Thema jedenfalls: «Treuen Kunden, die allen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Hypothek nachgekommen sind und diese bereits auf mindestens zwei Drittel des Liegenschaftswerts reduziert haben, steht ihre Hypothek auch mit geringerem Einkommen nach der Pensionierung zur Verfügung. Sie kann sogar bei Bedarf und entsprechend den finanziellen Möglichkeiten erhöht werden.»

Alle diese Aspekte sind laut den Angaben, die Sie mir geschildert haben, grundsätzlich erfüllt. Unabhängig davon rate ich Ihnen, Ihre derzeit leer stehende Dachwohnung zu vermieten. Damit können Sie Ihre spätere Rente stark aufbessern und sind bei der Erneuerung Ihrer Hypothek gegenüber der Bank in einer deutlich besseren Position.

Wenn Sie belegen können, dass Sie über die Rente hinaus monatliche Mieteinnahmen von 1300 Franken haben, dürfte die Frage der Tragbarkeit Ihrer bisherigen Hypothek kein Thema mehr sein.

2 Kommentare zu «Wie Sie im Alter Ihr eigenes Haus behalten»

  • Timo sagt:

    Ein Drittel des Einkommens soll den Zins bei 5% und 1% des Immobilienwertes für die instandhaltung decken. Beim genannten Beispiel sind diese Kosten bei CHF 32 000. Mit der Vermietung liegt das Einkommen bei CHF 63 600. Die Kosten machen also 50% des Einkommens aus.

    Natürlich muss die Bank darauf aufmerksam machen.

    Problematischer wird es später wenn die Erneuerung der 600’000 Hypothek geht und man plötzlich zu einem Verkauf gezwungen wird.

    Eine sinnvollere Option wäre der Verkauf des Hauses und ein Kauf einer günstigeren Wohnung. Die Tragbarkeit bei einer neuen Wohnung ist bis einem Preis von 750 000 gegeben.

  • rem sagt:

    hallo, mein haus ist nach eben erfolgter totalsanierung und im anschluss professioneller schätzung mit lediglich 1/5 belehnt; was erfreulich ist. weniger erfreulich ist mein kontostand, welcher sich seither nicht wirklich erholen kann, infolge kleinster nachbesserungen und/oder ausserordentlichen kostenpunkten. seid wann ist denn möglich, oder gar erlaubt, die hypothek zu erhöhen, ohne jeden einzelnen rappen ist das selbstbewohnte haus zu reinvestieren; zwecks renovation oder optimierung der energieeffizienz?

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