Der Eigenmietwert fällt – was tun?

Wer Wohneigentum besitzt, ist vom Systemwechsel betroffen: Hohe Schulden bei der Bank sind nach der Abschaffung des Eigenmietwertes zu vermeiden. Foto: Urs Jaudas

Wir sind Eigentümer von zwei Liegenschaften im Kanton Aargau. Nun will das Eidgenössische Parlament den Eigenmietwert abschaffen. Wir fragen uns, welche Folgen das für uns und für unsere Hypotheken hat. Müssen wir jetzt handeln? C.O.

Der Weg bis zur tatsächlichen Abschaffung des Eigenmietwertes ist noch weit. Ende Sommer hat die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats die Eckdaten skizziert. Diese sehen im Wesentlichen die Abschaffung des Eigenmietwerts für den Hauptwohnsitz vor, während er bei Zweitwohnungen beibehalten wird.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwertes für den Hauptwohnsitz wäre es nicht mehr möglich, die Kosten für die Schuldzinsen auf der Hypothek, den Liegenschaftenunterhalt sowie energetische Sanierungen und denkmalpflegerische Arbeiten auf Bundesebene abzuziehen. Bei Renditeobjekten dürften dann aber immer noch Schuldzinsen abgezogen werden, da hier auch der Mietertrag als Einkommen versteuert werden muss.

Eine weitere Ausnahme betrifft Ersterwerber von Liegenschaften. Sie dürften gemäss dem Vorschlag während fünf bis zehn Jahren nach dem Erwerb weiterhin Schuldzinsen abziehen. Andere Ausnahmen werden diskutiert. Diese dürften aber in der weiteren politischen Diskussion noch infrage gestellt werden. Da bei uns die politischen Mühlen nur langsam mahlen, ist mit einer Umsetzung des bis dann nochmals veränderten Vorschlages kaum vor 2020 oder sogar 2021 zu rechnen.

Für Hausbesitzer hätte der Systemwechsel tiefgreifende Folgen. Wer hohe Schulden bei der Bank hat, fährt nach der Abschaffung des Eigenmietwertes deutlich schlechter, da die Zinsen abgesehen von den Ausnahmen nicht mehr abzugsfähig sind. Das wirkt sich erst recht fatal aus, wenn die Zinsen später einmal auch bei uns wieder ansteigen. Auch wer auf seiner Liegenschaft einen hohen Renovationsbedarf hat, ist nach einem Systemwechsel mit Nachteilen konfrontiert, weil die Kosten für Renovationen nicht mehr bei den Steuern in Abzug gebracht werden dürfen.

Dafür fahren all jene, die ihr Wohneigentum weitgehend oder sogar ganz amortisiert haben, deutlich besser. Sie werden jetzt mit einem Eigenmietwert faktisch bestraft. Der Staat setzt beim heutigen System eigentlich falsche Anreize: Belohnt wird mit Steuerabzügen, wer seine Schulden nicht abzahlt.

Die Beispiele zeigen, dass je nach persönlichen Verhältnissen die Auswirkungen unterschiedlich sind. Wie sich ein Systemwechsel in Ihrem Fall auswirkt, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen, da ich Ihre finanziellen Verhältnisse wie Verschuldung und Vermögenssituation usw. nicht kenne. Die Beratungsplattform Moneypark hat anhand von verschiedenen Szenarios Rechenbeispiele erarbeitet und Handlungsempfehlungen abgeleitet.

Falls es tatsächlich zu einer Abschaffung des Eigenmietwertes kommt, haben einige Hausbesitzer hierzulande Handlungsbedarf. Bis der Systemwechsel Realität wird, bleibt zwar noch Zeit. Doch diese sollte man als Liegenschafteninhaber unbedingt nutzen.

Wer Renovationsbedarf hat, sollte bis zum Systemwechsel möglichst noch die anstehenden Reparaturen am Haus ausführen und steuerlich in Abzug bringen. Und wer hohe Hypotheken hat, deren Zinsen er später nicht mehr abziehen kann, sollte auf den Systemwechsel hin planen, wie er die Bankschuld reduzieren kann.

Auf jeden Fall dürfte es sich für die meisten lohnen, die Konsequenzen des Systemwechsels anhand der persönlichen Umstände genau zu prüfen und rechtzeitig mögliche Handlungschancen zu nutzen.

17 Kommentare zu «Der Eigenmietwert fällt – was tun?»

  • beat graf sagt:

    Mir wäre es recht, wenn der Eigenmietwert abgeschafft wird. Tiefe Hypothekarbelastung, relativ viel Eigenkapital investiert, tiefe Hypozinsen.
    Der Eigenmietwert generiert netto ein „Einkommen“ von rund 10’000.– im Jahr.

    • Ulrich Coradi sagt:

      Mir geht es gleich. Ich habe jahrelang vom bisherigen Steuersystem profitiert. Bei grösseren Renovationen gab’s als Zugabe noch eine automatische (!) Reduktion bei Krankenkassenprämien und Kinderkrippentarif. Heute bin ich in der doppelt privilegierten Situation wie Sie, Herr Graf, und bewohne ein Eigenheim, das mittlerweile fast schuldenfrei ist. Nun habe ich kürzlich das Experiment gewagt und in der Kommentarspalte einer anderen Zeitung den Eigenmietwert als fairen Ausgleich gegenüber den Mietern verteidigt. Mit Daumen runter im Verhältnis 20:1 wurde ich geteert und gefedert. Meine Schlussfolgerung: Die Schweiz ist ein Volk von Eigenheimbesitzern und auch sonst frei – frei von hohen Hypothekarschulden. Ist doch prima…

  • Daniel sagt:

    Das ganze ist doch eine politische Frage…
    Der HEV ist nur für die Abschaffung wenn massenhaft ausnahmen zugunsten der (reichen) Hauseigentümer eingebaut werden. Da wäre jeder der Mieter der verarschte.
    Das Problem ist der HEV. Mir konnte noch niemand erklären wieso gemäss dem Vorschlag Personen die Einnahmen aus Dividenden haben, die Schuldzinsen weiterhin abziehen können. Analog müssten Mieter die Einnahmen aus Dividenen haben die Miete auch von den Steuern abziehen können.

    • Tobias Seiber sagt:

      Hören Sie bitte endlich auf, alle Hausbesitzer in einen Topf zu werfen und als reich zu bezeichnen! Die grosse Mehrheit der Hausbesitzer sind guter Mittelstand und haben den grössten Teil ihres Besitzes, oftmals inklusive 2. Säule, in ihrem Häuschen. Die Schweiz ist das einzige Land mit so hoher Immobilienverschuldung. Dieses langfristige Risiko muss endlich entschärft und die Hypo-Verschuldung runtergefahren werden.

    • Jacques Zimmer sagt:

      @Daniel: Sie haben da anscheinend was nicht verstanden. Jeder kann Schuldzinsen abziehen, auch ein Mieter. Wenn Sie Wertschriften (z.B. Aktien, mit oder ohne Dividende), ein Auto, ein Boot oder was weiss ich mit einem Kredit finanzieren, können Sie die Schulden und die Schuldzinsen abziehen. Das gilt sogar für einen Kleinkredit für Ferien oder sonstige Lebenskosten.

  • Christoph Bögli sagt:

    Dass eine hohe Hypothek per se einen Nutzen hätte, ist mit oder ohne Eigenmietwert ein reiner Mythos. Siehe den heutigen Newsnet-Artikel hier zu der Thematik. Die Hypothek hoch zu halten wegen dem Schuldzins rentiert sich nur im spezifischen Fall, dass man statt amortisiert das Kapital für eine Anlage mit höheren Renditen einsetzt. Was aber natürlich kaum einer der Hypothek-Fetischisten dann macht. Mit dem Eigenmietwert hat das so oder so nichts zu tun, da man diesen sowieso bisher zahlte – und neu halt (vielleicht) eben nicht mehr.

  • Pjotr Müller sagt:

    Wetten, die selbstbewohnenden Eigenheimbesitzer haben alle Zeit der Welt, um bis zu einem allfälligen Systemwechsel ihren Liegenschaftenbesitz zu sanieren.

  • Urs Emch sagt:

    In den Achtzigerjahren hat das Schweizervolk schon einmal über die Abschaffung des Eigenmietwertes abgestimmt. ich habe damals Aussendienstmitarbeiter ausgebildet und jedem eine Wette darüber angeboten, dass der Eigenmietwert nicht abgeschaffz würde. Weil man dem lehrer geglaubt hat, ist man die Wette nicht eingegangen und hat deshalb auch kein Geld verloren. Die Gründe waren und sind klar: Weder die Banken noch die Handwerker haben daran ein Interesse. Und wenn der HZEV heute wie damals wieder jede Menge Ausnahmen für seine (reichen) Mitglieder machen will, dann werden wieder die Mieter die Zeche bezahlen. Herr Spieler hat damals übrigens schon den gleichen Artikel wie heute geschrieben.

  • marsel sagt:

    Zusammenfassung: Man muss versuchen, möglichst schnell noch reich zu werden (falls man es nicht schon ist), dann das Haus gründlich renovieren und die Hypothek möglichst abbezahlen, weil nur die profitieren, die nicht renovieren müssen und kein Hypothek auf dem Haus haben. Ein tolle Systemänderung. Wie üblich profitieren die Reichen. Danke.

  • Beat Fehr sagt:

    Heute sind 2 von 10 Hypotheken für Wohneigentümer nach der Pensionierung nicht mehr tragbar und weitere 4 nur mit einschneidenden Sparmassnahmen. Und es werden immer mehr. Nur schon aus diesem Grund muss der systembedingte Anreiz, die hohe Verschuldung bei den Kreditgebern nicht abzubauen endlich beseitigt werden. Auch die Abschaffung der fiesen Doppelbesteuerung von Eigentum Vermögen (Verkehrswert Objekt) und fiktive Mietzinseinnahmen (Eigenmiete) ist überfällig und macht nicht nur Gelder für Sanierungsarbeiten frei.

  • S.Botta sagt:

    Man kann es den Mietern auch Mal so erklären. Kaufe mir ein Velo und jedes Jahr wenn ich es benütze muss ich noch eine Jahresmiete bezahlen. Wahr auch Mieter und kein Grossverdiener.
    Mietzinse werden als Einkommen versteuert. Eugenmustert gehört abgeschafft. Schon von der Geschichte her.

  • Robert Hasler sagt:

    Wenn die Abschaffung des Eigenmietwerts in ca. 2 Jahren zusammenfällt mit deutlich steigenden Hypozinsen, dann wird das eine ganze Reihe von Eigenheimbesitzern arg ins Schleudern bringen. Nicht die reichen…

  • Patrick Werder sagt:

    Was mich interessieren würde und bis jetzt gar nie so richtig zur Sprache gekommen ist wie viele Leute den überobligatorischen Anteil der Pensionskasse rausnehmen werden (bringt meistens sowie so fast keinen Zins) um die Hypothek weiter zu Reduzieren. Bin gespannt wie die Pensionskassen auf dies reagieren werden, die kreditgebenden Banken werden ebenso nicht begeistert sein…

    Vielleicht hat hier auch jemand eine Meinung dazu, bin gespannt auf die Feedbacks…

  • Mark Müller sagt:

    Ich mag solche Kommentare wie von Marcel nicht, wir haben uns gesagt das Haus so schnell wie möglich ab zu bezahlen dafür haben wir als Doppelverdiener auf vieles verzichtet, sind beide in Arbeiterfamilien gross geworden und dank Weiterbildung zu guten Löhnen gelangt. Und müssen wir uns als reiche Säcke betiteln lassen. Wieso ich heute nicht mehr Links wählen kann ? Sind unteranderem solche Neidkommentare.

  • Pjotr Müller sagt:

    Wer Eigentümer von zwei Liegenschaften ist, dürfte wohl kaum für beide Eigenmietwert zahlen.

  • L. Niklaus sagt:

    Im Vertrauen auf das bestehende System, haben wir ein altes Haus gekauft. nun sollen wir als Neuerwerber nur 5-10 Jahre Zeit haben um Schuldzinsen abzuziehen…dumm nur, dass wir wie andere gleichaltrige kleine Kinder haben, was enorm kostet! In den kommenden 5 Jahren ist nichts mit abzahlen oder renovieren. Ältere Hausbesitzer haben über Jahre von Sanierungs- und Schuldzinsabzug profitiert, sie werden auch vom Wegfallen des Eigenmietwerts profitieren, die Zeche zahlen Junge Hausbesitzer und Mieter…der Systemwechsel bringt viele Hausbesitzer in Schwierigkeiten, die langfristig geplant haben. Ältere Häuser werden vermutlich überdurchschnittlich an Wert verlieren und Sanierungen werden sehr unattraktiv….besser wäre es, einfach gesetzlich zu regeln, dass regelmässig abgezählt werden muss

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