Der Eigenmietwert fällt – was tun?

Wer Wohneigentum besitzt, ist vom Systemwechsel betroffen: Hohe Schulden bei der Bank sind nach der Abschaffung des Eigenmietwertes zu vermeiden. Foto: Urs Jaudas

Wir sind Eigentümer von zwei Liegenschaften im Kanton Aargau. Nun will das Eidgenössische Parlament den Eigenmietwert abschaffen. Wir fragen uns, welche Folgen das für uns und für unsere Hypotheken hat. Müssen wir jetzt handeln? C.O.

Der Weg bis zur tatsächlichen Abschaffung des Eigenmietwertes ist noch weit. Ende Sommer hat die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats die Eckdaten skizziert. Diese sehen im Wesentlichen die Abschaffung des Eigenmietwerts für den Hauptwohnsitz vor, während er bei Zweitwohnungen beibehalten wird.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwertes für den Hauptwohnsitz wäre es nicht mehr möglich, die Kosten für die Schuldzinsen auf der Hypothek, den Liegenschaftenunterhalt sowie energetische Sanierungen und denkmalpflegerische Arbeiten auf Bundesebene abzuziehen. Bei Renditeobjekten dürften dann aber immer noch Schuldzinsen abgezogen werden, da hier auch der Mietertrag als Einkommen versteuert werden muss.

Eine weitere Ausnahme betrifft Ersterwerber von Liegenschaften. Sie dürften gemäss dem Vorschlag während fünf bis zehn Jahren nach dem Erwerb weiterhin Schuldzinsen abziehen. Andere Ausnahmen werden diskutiert. Diese dürften aber in der weiteren politischen Diskussion noch infrage gestellt werden. Da bei uns die politischen Mühlen nur langsam mahlen, ist mit einer Umsetzung des bis dann nochmals veränderten Vorschlages kaum vor 2020 oder sogar 2021 zu rechnen.

Für Hausbesitzer hätte der Systemwechsel tiefgreifende Folgen. Wer hohe Schulden bei der Bank hat, fährt nach der Abschaffung des Eigenmietwertes deutlich schlechter, da die Zinsen abgesehen von den Ausnahmen nicht mehr abzugsfähig sind. Das wirkt sich erst recht fatal aus, wenn die Zinsen später einmal auch bei uns wieder ansteigen. Auch wer auf seiner Liegenschaft einen hohen Renovationsbedarf hat, ist nach einem Systemwechsel mit Nachteilen konfrontiert, weil die Kosten für Renovationen nicht mehr bei den Steuern in Abzug gebracht werden dürfen.

Dafür fahren all jene, die ihr Wohneigentum weitgehend oder sogar ganz amortisiert haben, deutlich besser. Sie werden jetzt mit einem Eigenmietwert faktisch bestraft. Der Staat setzt beim heutigen System eigentlich falsche Anreize: Belohnt wird mit Steuerabzügen, wer seine Schulden nicht abzahlt.

Die Beispiele zeigen, dass je nach persönlichen Verhältnissen die Auswirkungen unterschiedlich sind. Wie sich ein Systemwechsel in Ihrem Fall auswirkt, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen, da ich Ihre finanziellen Verhältnisse wie Verschuldung und Vermögenssituation usw. nicht kenne. Die Beratungsplattform Moneypark hat anhand von verschiedenen Szenarios Rechenbeispiele erarbeitet und Handlungsempfehlungen abgeleitet.

Falls es tatsächlich zu einer Abschaffung des Eigenmietwertes kommt, haben einige Hausbesitzer hierzulande Handlungsbedarf. Bis der Systemwechsel Realität wird, bleibt zwar noch Zeit. Doch diese sollte man als Liegenschafteninhaber unbedingt nutzen.

Wer Renovationsbedarf hat, sollte bis zum Systemwechsel möglichst noch die anstehenden Reparaturen am Haus ausführen und steuerlich in Abzug bringen. Und wer hohe Hypotheken hat, deren Zinsen er später nicht mehr abziehen kann, sollte auf den Systemwechsel hin planen, wie er die Bankschuld reduzieren kann.

Auf jeden Fall dürfte es sich für die meisten lohnen, die Konsequenzen des Systemwechsels anhand der persönlichen Umstände genau zu prüfen und rechtzeitig mögliche Handlungschancen zu nutzen.