Hotline zum ErbrechtWie übergebe ich dem Sohn das Haus?
Die Übertragung der Liegenschaft von den Eltern auf die Nachkommen birgt Konfliktpotenzial. Mit der richtigen Vorbereitung lässt sich Streit vermeiden.
Das Ehepaar Mia und Leo Egger will sein Einfamilienhaus weiter bewohnen, es aber etwas günstiger an den Sohn verkaufen. Ihre Tochter wohnt in Amerika, hat dort eine Immobilie, und sie soll ausgezahlt werden. Sie hat nicht vor, in die Schweiz zurückzukehren.
Mia und Leo Egger fragen sich: «Wie sollen wir das Aufteilen des Hauses kommunizieren in der Familie? Und wie läuft das ab, wenn wir in unserer Immobilie ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung behalten wollen?» Solche oder ähnliche Beispiele gibt es in der Praxis oft.
Wichtig ist, dass die Familie miteinander redet
Eltern sollten sich zu Lebzeiten Gedanken darüber machen, wer einmal das Haus erben soll, und sie sollten mit ihren Kindern darüber sprechen. Erben und Vererben, das ist in vielen Familien noch immer ein Tabu – entsprechend gross ist das Konfliktpotenzial.
Für die Erbrechtsexpertin und Anwältin Lena Scheurer von der Kanzlei Bracher und Partner ist klar: «Ein Gespräch innerhalb der Familie kann hier helfen, eine für alle Beteiligten gute Lösung zu finden.»
Ein Erbvertrag kann helfen
Werde das Erbe von Anfang an transparent gemacht, könne die Familie zusammen eine Lösung erarbeiten und schriftlich festhalten, wer was zu welchen Bedingungen bekomme.
Neben einem Testament eignet sich dafür ein Erbvertrag. Er wird sowohl von den Eltern als auch von den Kindern unterschrieben. Mit einer Unterschrift erklären sich alle Erbberechtigten bereit, die einvernehmlich gefundene Lösung gemeinsam zu tragen.
Erbvorbezug muss angerechnet werden
Wenn Eltern zu Lebzeiten einem Kind die Immobilie übergeben, gilt dies grundsätzlich als Erbvorbezug. Das heisst im Fall der Familie Egger: Der Sohn muss sich den Wert des Hauses im Zug der Erbteilung anrechnen lassen, und der Erbteil der Schwester muss ausgeglichen werden.
Will das Ehepaar Egger das nicht, muss es festhalten, dass es sich um eine «Schenkung handelt, die nicht ausgleichspflichtig» ist. Eine solche Schenkung darf nicht die Pflichtteile der anderen verletzen. Allerdings gilt es dabei die Pflichtteile der übrigen Erbberechtigten zu berücksichtigen. Dieser Minimalbetrag gilt als geschützt und darf im Erbfall nicht verletzt werden, andernfalls droht juristisches Ungemach.
Es ist sinnvoll, Immobilienwert schätzen zu lassen
Das Elternhaus wird in der Praxis manchmal auch als gemischte Schenkung an einen Nachkommen übergeben. Das bedeutet: Der Kaufpreis wird angerechnet, er ist aber unter dem Marktwert. Scheidet der Erblasser aus dem Leben, gilt es diese Differenz auszugleichen: Sowohl die damalige Differenz zum Marktwert als auch die Wertsteigerung der Liegenschaft werden ausgeglichen.
Auch in einem solchen Fall lässt sich Komplikationen vorbeugen, indem die Eltern zum Zeitpunkt der gemischten Schenkung den Wert der Immobilie schätzen lassen. So wissen alle, auf welcher Grundlage der spätere Ausgleich berechnet werden muss.
Aktueller Wert ist entscheidend
Um zum Beispiel am Anfang dieses Textes zurückzukommen: Was also schuldet der Sohn der Tochter? Mariana Lafée Pichardo, Anwältin bei Bratschi, sagt: «Gemäss dem Zivilgesetzbuch erfolgt die Anrechnung an den Erbanteil einer lebzeitigen Schenkung zu dem Wert, den die Schenkung im Zeitpunkt des Todes des Schenkers hat.»
Haben die Eltern das Haus dem Sohn für 200’000 Franken weniger verkauft, also zum Beispiel für 800’000 Franken statt einer Million, hat sich der Sohn zum Zeitpunkt des Todes seiner Eltern ⅕ des aktuellen Verkehrswertes der Liegenschaft als Schenkung anrechnen zu lassen. Massgebend ist laut Lafée Pichardo also der Wert des Hauses zum Zeitpunkt des Todes der Eltern und nicht zum Zeitpunkt der Übertragung.
Steuern sollte man frühzeitig anschauen
«Sterben und Erben bringt viel Kummer», lautet ein altes deutsches Sprichwort. Mit der richtigen Planung und gegenseitigem Entgegenkommen muss dies beim Erben nicht der Fall sein, und das gilt auch bei Liegenschaften. Ein Problem ist aber bei Betroffenen, die Immobilien erben, wenn plötzlich Steuern anfallen, die bei einer besseren Vorbereitung hätten vermieden werden können.
Bei Erbschafts- und Schenkungssteuern ist der Grad der Verwandtschaft entscheidend. Bei Ehepartnern, eingetragenen Partnern und direkten Nachkommen fällt in fast allen Kantonen grundsätzlich keine Erbschafts- und Schenkungssteuer an. Das gilt auch für Immobilien.
Unterschied zwischen Wohn- und Nutzniessungsrecht
Wenn das Ehepaar Egger die Immobilie zu Lebzeiten an ein Kind weitergibt, aber noch darin wohnen bleiben will, hat es zwei Möglichkeiten: das Wohnrecht oder die Nutzniessung. In beiden Fällen geht das Haus ins Eigentum der Nachkommen über.
Unterschiedlich geregelt sind jedoch die finanziellen Verpflichtungen und die juristischen Implikationen. Das Wohn- oder das Nutzniessungsrecht muss in einem öffentlich beurkundeten Vertrag festgehalten werden und zudem im Grundbuch vermerkt sein.
Beim Wohnrecht bewohnen die Eltern das Haus weiterhin, und sie dürfen es grundsätzlich nicht vermieten. Das Wohnrecht ist unentgeltlich, falls nichts anderes vereinbart ist. Sie nutzen das Haus und zahlen dem Sohn keine Miete. Ohne Einwilligung des Sohnes dürfen sie das Haus aber nicht umgestalten. Sie kommen weiterhin für den gewöhnlichen Unterhalt sowie Heiz- und Nebenkosten auf. Dazu kommt der Eigenmietwert, den sie als Wohnberechtigte versteuern müssen. Im Gegenzug dürfen sie die Unterhaltskosten für die Liegenschaft abziehen. Der Sohn versteuert einzig den Wert des Hauses.
Bei der Nutzniessung kann das Ehepaar Egger wählen, ob es das Haus selbst bewohnt oder lieber vermietet. Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Neben dem gewöhnlichen Unterhalt, den Heiz- und Nebenkosten kommt das Ehepaar Egger auch für grössere Reparaturen auf. Sie versteuern weiterhin den Eigenmietwert oder die Mieteinnahmen sowie den Steuerwert des Hauses. Der Sohn muss das Einfamilienhaus nach wie vor zur Verfügung halten. Im Vertrag wird festgehalten, was ist, wenn die Eltern ins Pflegeheim gehen.
Häufig wird in einem Vertrag festgehalten, dass Eltern beim Umzug ins Heim auf das Wohnrecht respektive die Nutzniessung verzichten und dafür eine lebenslange Rente oder eine einmalige Abfindung erhalten. Der Betrag errechnet sich anhand der verbleibenden Lebenserwartung und der Miete von vergleichbaren Objekten.
Hier wird Inhalt angezeigt, der zusätzliche Cookies setzt.
An dieser Stelle finden Sie einen ergänzenden externen Inhalt. Falls Sie damit einverstanden sind, dass Cookies von externen Anbietern gesetzt und dadurch personenbezogene Daten an externe Anbieter übermittelt werden, können Sie alle Cookies zulassen und externe Inhalte direkt anzeigen.
Fehler gefunden?Jetzt melden.
